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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

新茶饮频推消费新体验******

　　记者 孟刚

　　近年来，新茶饮市场发展迅速，各企业致力于用高品质茶叶、牛奶、水果等原料持续推出优质、健康的创新产品，并通过品牌联名等活动为消费者带来全新的茶饮体验。为了保障原料品质，部分企业深入供应链上游，对原材料的供应、运输等全流程设置了严格的品质标准和要求，推动行业高质量发展，助力消费升级。

　　新式茶饮不断被推出

　　根据艾媒咨询及华经产业研究院数据测算，2022年新茶饮行业市场规模超过2900亿元，同比增长5.1%；在门店数量方面，2022年全国约有45万家门店。市场规模快速发展的背后，是新茶饮行业持续进行优质消费产品与服务供给，推动产品迭代与创新。

　　产品上新是新茶饮品牌发展的关键环节之一，多元、丰富的新产品能够不断刷新消费者的认知、满足消费者需求，收获话题和人气。公开资料显示，部分新茶饮头部品牌几乎“周周上新”，如推出季节限定款、活动限定款产品，或是进行旧产品升级、口味改良、原材料升级等。

　　随着行业蓬勃发展和竞争加剧，新茶饮市场已显现出细分品类趋势，其中果茶品类受欢迎度较高，多数品牌都推出了水果类茶饮。除了葡萄、桃子、草莓等常见水果外，部分新茶饮企业还尝试使用桑葚、石榴、柿子、李子、青提、橄榄、杨桃、蓝莓等水果作为原料，为消费者带来特色茶饮产品，推出后深受消费者喜爱，讨论热度居高不下。

　　茶叶作为新茶饮产品中的重要组成部分，很大程度上影响着一杯饮品的口感和品质。随着产品不断迭代，以红茶、绿茶、乌龙茶为主的传统茶基底逐渐呈现细分化趋势。例如，从小众“破圈”到成为爆款单品的潮汕单枞“鸭屎香”，让行业看到了小众茶叶的创新想象力和市场潜力；以山茶花为茶底的系列饮品备受关注，各大品牌纷纷推出山茶花元素饮品。此外，狗牯脑茶、水金龟、半天妖、碎银子、六堡茶、新玉花茶、青观音、白芽奇兰等也被茶饮品牌开发制作成奶茶或果茶。在品类覆盖上，新茶饮茶原料逐渐从以红茶、乌龙茶为主，逐步拓展至传统六大茶类(绿茶、红茶、黑茶、白茶、黄茶、乌龙茶)均有涉及。

　　跨界合作丰富消费体验

　　近年来，新茶饮品牌尝试推出联名产品和活动，一次次为消费者带来惊喜。例如，2022年6月，喜茶联合电视剧《梦华录》出品方推出联名活动，以剧中“紫苏饮子、茶百戏”等饮食文化、茶文化为基础，推出两款新产品。2022年春节，奈雪的茶将非遗文化与茶饮相结合，以“手握虎杯，如虎添威”为主题，将非遗彩绘剪纸作品呈现在饮品杯上，推出“CUP美术馆”之“非遗在今天”。通过跨界合作推出联名产品，借助双方原有的品牌认知产生新的化学反应，进一步扩展新茶饮品牌用户群体，提升销量。

　　除了推出高品质产品，新茶饮品牌还通过品牌内容创造、门店空间设计等形式，为消费者带来不一样的购物体验。2022年，多个品牌充分结合具有中国文化特色的IP推出品牌活动，打造中式门店空间，为消费者提供全新的中式消费体验，同时也以崭新的形式传承弘扬中华优秀传统文化。部分新茶饮品牌还创新推出了文创产品，通过出售本子、徽章、盲盒、茶杯、衬衫、挎包等周边产品，增加品牌厚度，品牌独有的文化属性成为年轻人愿意穿在身上、背在身上来表达自己的文化符号。

　　艾媒咨询认为，不同于过往单一的现制饮品，新茶饮联名产品色彩丰富、颜值高，通过独特的设计包装承载国风文化、二次元文化等，为用户带来新鲜感和分享欲，具备潮流属性。同时，新茶饮品牌在店面设计上也花费了不少功夫，极力打造适宜聚会、交谈的“第三空间”，社交属性明显。

　　中国食品行业分析师朱丹蓬表示，新茶饮品牌通过联名可以更好地贴合年轻消费者的兴趣点，由于联名涉及到产品和配方创新，也使得品牌不断创新升级。

　　标准推动产业供应链发展

　　新茶饮包含奶茶、果茶等多类产品，新茶饮持续创新研发以各地农产品为原料的茶饮新品，通过品牌效应及采购规模，帮助原料产地壮大优势特色产业，激活乡村振兴内生动力。据华经产业研究院、智研咨询及编制组数据估算，2022年新茶饮行业采购上游茶叶原料超过20万吨，直接带动茶产业一产增值超100亿元。

　　在原料需求不断扩大的同时，上游散户生产分散经营和下游原料标准化需求之间的矛盾越来越明显，新茶饮品牌也开始反向渗透茶原料供应链，持续对茶叶、水果种植、加工等环节进行严格要求，通过自建和甄选基地、搭建全链路品控体系等方式，从源头把控原料质量标准，推动农业产业化和规范化发展。如喜茶制定了《示范基地种植管理规定》，对基地的日常管理提出了近20条管理要求；奈雪的茶在广东潮州凤凰山、福建南平建瓯均已建立茶叶原料生产基地，茶原料品质升级进一步加快。

　　中国农业科学院茶叶研究所副研究员陈富桥认为，在消费端，新茶饮通过更便捷、更年轻的产品，让越来越多年轻人了解茶、爱上茶；在供应端，新茶饮通过原料开发、标准制定，推动上游生产体系迭代升级。

　　中国农业科学院茶叶研究所首席科学家尹军峰指出，新茶饮让中国茶上游的技术、产品和消费模式发生了很大变化，推动了行业升级，也为传统中国茶做了消费者培育，吸引消费者来喝茶，通过融合传统茶饮的方式培育消费者喝中国茶。从这个角度来讲，新茶饮对“茶文化”的贡献非常大。

　　(本版图片除署名外均为资料图片)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）